Lastrico solare comune e privato: chi paga per la manutenzione ordinaria e danni?

Uno degli elementi fondamentali di qualsiasi edificio è il tetto la cui manutenzione è fondamentale per preservare l’integrità dell’edificio stesso.
Quando si parla di lastrico solare condominiale, la situazione si complica.

In condominio, infatti, vi è una netta distinzione tra quelli che sono gli spazi comuni e quelli che invece sono spazi privati. La manutenzione degli appena citati spazi grava sui condomini a seconda del titolo di proprietà: per il mantenimento degli spazi comuni è necessario il contributo equo di tutti i condomini, mentre gli spazi privati, come ad esempio i balconi, vanno sistemati dai diretti proprietari.

Come già accennato, invece, la situazione è un po’ più complessa per il lastrico solare.

Nei condomini il lastrico solare può essere uno spazio comune, e quindi fruibile da tutti i condomini, o uno spazio privato, e quindi di proprietà esclusiva di uno o più condomini.

In quest’ultimo caso, in quanto proprietà privata, si potrebbe pensare che la manutenzione o la riparazione di un eventuale guasto sia a carico del proprietario.

In realtà la legge prevede una speciale disciplina per il lastrico di proprietà esclusiva; tale elemento, infatti, anche quando è di proprietà esclusiva, continua a svolgere una funzione di fondamentale importanza per l’intero edificio. In altre parole, anche se il lastrico solare è proprietà privata, la sua funzione di copertura dell’edificio fa sì che la sua utilità continui a essere generale.

Dunque è naturale chiedersi: chi paga per eventuali danni e per l’ordinaria manutenzione?

Lastrico solare e tetto a falda: i diversi tipi di copertura

Innanzitutto, è bene ricordare cos’è il lastrico solare.

Per lastrico solare si intende una superficie piana che, trovandosi sulla sommità dell’edificio, fa da copertura; in poche parole, si parla di tetto che, in questo caso, è calpestabile. Quando calpestabile può anche essere chiamato terrazza. Per essere calpestabile devono essere presenti tutti i criteri di sicurezza, come ad esempio, le ringhiere alla giusta altezza.

Ben diverso è il tetto a falde che, invece, non è calpestabile. 

Lastrico solare come parte comune o privata? Ecco come poter acquisirne la proprietà

In generale il lastrico solare di un condominio è una parte comune che, a seconda delle sue condizioni, può essere fruita da tutti i condomini. Ovviamente vi sono delle regole che ne regolamentano l’utilizzo. Si può utilizzare il lastrico solare per l'installazione delle antenne, ad esempio, o di impianti di energia rinnovabile. Insomma, quando parte comune, il lastrico solare va utilizzato per opere indispensabili.

Vi sono però delle eccezioni. In molti condomini, infatti, il lastrico solare è di proprietà esclusiva di uno o più condomini. Tale proprietà viene stabilita dal regolamento contrattuale che assegna la proprietà del tetto, riportandola anche all’interno dell’atto di acquisto, ai proprietari che abitano all’ultimo piano dell’edificio e che quindi possono goderne in modo esclusivo. In questo caso le condizioni di utilizzo cambiano drasticamente e il proprietario può disporne come meglio crede, tenendo sempre e comunque in mente le regole fondamentali per non disturbare o arrecare danni agli altri condomini.

Stesso discorso vale anche per il tetto a falde se questo funge da copertura diretta dell’appartamento; in questo caso il proprietario, seguendo l’opportuno iter, potrà installarvi delle finestre. Se, invece, tra il tetto a falde e l’appartamento sottostante vi è il sottotetto, in quel caso la proprietà è sempre comune a tutti i condomini.

Proprietà del lastrico solare tramite usucapione

Un caso raro di proprietà del lastrico solare avviene per usucapione. Va infatti detto che, quando di proprietà comune, il lastrico solare viene utilizzato di rado se non mai. Se un condomino riesce a dimostrare di aver utilizzando in modo esclusivo il lastrico solare per 20 anni, può diventarne l’effettivo proprietario.
Per potersi avvalere dell’usucapione è però necessario che l’utilizzo sia stato, appunto esclusivo, e questo uso esclusivo deve essere dimostrabile. Un caso potrebbe essere, ad esempio, la sostituzione della serratura della porta, impedendo quindi agli altri condomini l’accesso al lastrico solare. Non basta quindi la sola astensione da parte degli altri condomini nell’utilizzo del tetto, ma la volontà manifesta del condomino di diventarne proprietario e l’impedimento fisico, per poter fare fruire l’area agli altri condomini. 

Chi paga manutenzione ed eventuali danni?

Bene, abbiamo quindi capito cosa si intende per lastrico solare e quando questo può essere di proprietà esclusiva. Vediamo adesso cosa prevede la legge in caso di manutenzione e riparazione.

Se, ovviamente, il lastrico solare è parte comune, la spesa va ripartita in modo equo a tutti i condomini.
Nel caso in cui il lastrico solare risulti di proprietà privata, va comunque considerato il fatto che, come già detto, la sua utilità rimane valida per tutto il condominio.

In questo caso le spese vanno quindi così ripartite:

• per 1/3 sono a carico del proprietario;

• per i restanti 2/3 sono a carico dell’intero condominio.

In poche parole, anche quando il lastrico è di proprietà esclusiva, gli altri condomini devono comunque contribuire, anche se in parte inferiore rispetto al proprietario, alla sua manutenzione o riparazione.

Quando paga solo il proprietario?

Se è vero che per la manutenzione e i danni da usura vanno pagati in parte dal proprietario ed in parte dagli altri condomini, vi sono casi in cui la riparazione grava esclusivamente sul proprietario.

È facile immaginare che questi casi siano da attribuirsi alla negligenza del proprietario che, ad esempio, non ha segnalato eventuali parti da riparare o, addirittura, ha danneggiato la copertura facendo cadere oggetti pesanti. Questo tipo di danni possono causare grossi problemi come infiltrazioni che possono andare a danneggiare l’appartamento sottostante. In questo caso, se il danno è da attribuirsi alla negligenza del proprietario del lastrico solare, egli non solo dovrà pagare i danni di questo, ma anche i danni venutisi a creare nell’appartamento sottostante.

Inutile dire che in questi casi la situazione diventa parecchio complessa. È infatti necessario che il condominio riesca a dimostrare inequivocabilmente che i danni subiti dal lastrico solare siano attribuibili esclusivamente al proprietario. 

In definitiva

Il condominio ha i suoi pregi e i suoi difetti. Non sono poche le liti che riguardano proprio l’utilizzo delle parti comuni: basta un nonnulla per scatenare un’accesa discussione.

Proprio per le problematiche legate alla gestione del condomino, la gestione è delegata a professionisti specializzati nel diritto condominiale, come gli avvocati condominiali, capaci di risolvere le diatribe affidandosi alle normative.

Si capisce bene che molti condomini, sapendo il lastrico di proprietà esclusiva, non vogliano saperne di contribuire alle spese per riparazioni e manutenzioni. Eppure, è bene ricordare ancora una volta che il lastrico solare giova a tutto l’edificio. In caso di danni da usura che causano infiltrazioni all’appartamento sottostante, è giusto che siano tutti i condomini a contribuire (anche se, ricordiamo, sarà il proprietario a pagare i 2/3 dell’intera spesa).
In caso di proprietà comune, invece, la spesa viene retribuita in modo equo, anche se a subire i danni sono gli appartamenti sottostanti.