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Ripartizione spese condominiali, diritto dei negozianti

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Articolo scritto da Avv. michelangelo Mucciaccio

Ancora sul diritto dei negozianti con accessi  autonomi a non partecipare alle spese d'uso di scale e ascensore condominiali

 

             Questo Studio era già intervenuto con una propria recensione a sostegno del diritto dei negozianti, con accesso autonomo, a non contribuire alle spese d'uso di scale ed ascensore condominiali.

 

            Ora, a seguito di chiarimenti da più parti richiesti, ritengo utile proseguire il discorso con le seguenti succinte precisazioni.

 

            Le perplessità da taluno manifestate riguardo a quanto da me affermato nella precedente recensione sorgono soprattutto dal fatto che spesso i regolamenti condominiali nulla prevedono circa l'utilizzo esclusivo degli accessi autonomi da parte dei negozianti o di altri condomini del piano terreno, per i quali non sussiste alcun motivo di accedere all'androne condominiale e che perciò non dispongono nemmeno della chiave del portone dell'ingresso comune; oppure addirittura, prevedono talvolta oneri in contrasto con l'art. 1123 c.c., che è norma imperativa, ossia norma che tutti hanno l'obbligo di rispettare a pena di nullità degli atti che la violano. E tale perplessità aumenta allorché si leggono sentenze della Suprema Corte di Cassazione nelle quali è scritto che anche i condòmini terranei  (del piano terra) con accessi autonomi, proprietari di sole autorimesse e di botteghe,  devono partecipare alle spese d'uso di scale ed ascensore in quanto anch'essi possono accedere in casi eccezionali al tetto, al lastrico solare o ad altre strutture per rimuovere situazioni di pericolo (v. Cass. Civ., Sez. II, 06.06.1977, n. 2328), senza tener conto della evidenza che chi è comproprietario di strutture condominiali ha diritto ad accedere alle stesse in casi eccezionali come tale, cioè come comproprietario obbligato ai controlli e alle spese generali per la loro conservazione, e non come utente di tali strutture.

 

            Ora, i regolamenti condominiali non possono dettare regole in contrasto con norme imperative del Codice Civile, ed in particolare, per quel che ci riguarda, in contrasto con il secondo comma dell'art. 1123 c.c., il quale fissa la partecipazione alle spese comuni in proporzione all'uso che ciascun condomino può fare delle strutture e dei servizi condominiali. Il che significa che al condomino del piano terra, con accesso autonomo, cui sono negate anche le chiavi di accesso al portone condominiale, non essendogli consentito alcun uso di scale ed ascensori condominiali, non può essere richiesto alcun contributo; mentre le massime di Cassazione, che parlano di contribuzione alle spese comuni per scale ed ascensore anche a carico  dei condòmini del piano terra con accesso autonomo, ad avviso di chi scrive,  devono intendersi riferite ai soli casi in cui sia effettivamente necessario e possibile per tali condomini accedere al tetto, ovvero al sottotetto quali proprietari di soffitte ad uso esclusivo, o al lastrico solare o ad autorimesse site al piano interrato dall'androne, e siano  quindi in possesso delle chiavi del portone condominiale.

 

            Fuori dalle ipotesi suddette non è concepibile che i condòmini del piano terreno  - siano essi negozianti o possessori di autorimesse, ovvero di altre porzioni immobiliari con accesso indipendente - debbano partecipare alle spese d'uso di scale ed ascensore, alla stessa stregua dei condomini che li utilizzano normalmente e necessariamente. E tale assunto è ineccepibile, in quanto trova conferma attuativa nello stesso art. 1123 c.c., al comma terzo, che, nel caso di condominio con più scale, obbliga alla partecipazione alle spese d'uso comune di scale ed ascensori i soli condòmini di ciascuna scala.

 

            Concludendo, i condòmini con accesso autonomo, non sono tenuti alle spese d'uso di scale ed ascensore per loro del tutto inutile; tuttavia, essendo  comproprietari pro quota di tutte le strutture dello stabile inclusi scale ed ascensore, anche se esentati per legge e per motivi logici dalla partecipazione alle spese d'uso di tali strutture, hanno l'obbligo di partecipare alle spese di manutenzione straordinaria o di conservazione di qualsiasi struttura condominiale, e dunque anche di scale ed ascensori, da ripartire in base alla tabella millesimale generale applicabile per tutte le opere di ripristino o di miglioria deliberate dall'assemblea.

           

Avv. Michelangelo Mucciaccio

Lo Studio Legale Avv. Michelangelo Mucciaccio, situato in Bologna Via Nazario Sauro n. 2, si occupa  del risarcimento danni di qualsiasi natura e causa (malasanità, responsabilità contrattuale, responsabilità oggettiva del custode, sinistri stradali, sinistri aeronautici e navali, responsabilità del datore di lavoro), ed è particolarmente attento alla corretta interpretazione della legge in altri settori del diritto civile, penale ed amministrativo, avendo il suo titolare anche svolto attività di insegnamento di diritto pubblico e privato, nonché di diritto aereo, in istituti aeronautici.

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