Ripartizione spese condominiali per negozi e appartamenti

Ripartizione spese condominiali per negozi e appartamenti situati al piano terreno con accessi autonomi

           Sono frequenti le liti in sede condominiale e anche davanti al giudice che insorgono per disaccordo tra i condomini per la ripartizione delle spese d'uso dell'ascensore, dell'androne e delle scale condominiali, allorché esse riguardano i proprietari o detentori di esercizi commerciali e abitazioni situati al piano terreno, privi di accesso dall'androne dello stabile, usufruendo esclusivamente di accesso autonomo.

            In questo commento si intende trattare la questione esaminando l'uso  di aree e di servizi comuni condominiali ed i relativi oneri a carico di chi non ha motivo e non ha diritto di accedere all'androne condominiale.

            E' questo il caso dei proprietari o titolari di esercizi commerciali che accedono al proprio negozio dalla vetrina situata sul fronte stradale, con contatori delle utenze di acqua, gas e luce sistemanti nel loro stesso negozio; ovvero il caso di proprietari di abitazioni che, pur trovandosi sotto il tetto dello stabile condominiale, sono situate al piano terreno, ed accedono alla loro unità immobiliare dalla strada o dal giardino di loro proprietà esclusiva e così pure alla cantina o al garage, senza mai mettere piede nell'androne condominiale, dal momento che anche i contatori delle loro utenze sono sistemati all'interno della propria abitazione o del proprio giardino.

            E' evidente che i condomini suddetti non possono fare e non fanno uso in alcun modo di aree comuni come l'androne o il vano scale condominiali, salvo casi eccezionali in cui l'uso deve essere consentito a chiunque a prescindere da qualsiasi onere (ad esempio, al postino per la consegna di un plico, ai pompieri per spegnere un incendio, all'antennista per riparare un'antenna, al muratore per ispezionare le tegole rotte, ecc.).

            Orbene, l'art. 1123 del codice civile, al comma 2°, prevede espressamente le situazioni in cui non tutti i condomini possono fare  normale uso di strutture e di servizi condominiali, e recita: “se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all'uso che ciascuno può farne”.

            La norma appena citata è di chiara interpretazione, almeno con riferimento alla situazione qui in esame in cui i condomini dotati di accesso autonomo non sono nemmeno in possesso delle chiavi del portone condominiale, avendo anche i contatori delle loro utenze sistemati all'interno delle proprie rispettive unità immobiliari.

            Nella situazione sopra descritta è indubbiamente ingiusto gravare di spese per l'uso di aree e servizi comuni chi non ha accesso alle aree e non può in nessun modo usufruire dei servizi in questione, per cui, applicando la norma citata, nulla è dovuto dai condomini o detentori di unità immobiliari condominiali con accessi autonomi; e tanto è confermato anche dal terzo comma dell'art. 1123 c.c., il quale stabilisce che, allorché in un condominio vi sono più scale, solo i condomini che usufruiscono di ciascuna scala sono tenuti alle spese d'uso di quella scala.

            In giurisprudenza però, tale interpretazione, benché conforme sia allo spirito che alla lettera della norma, è stata talvolta disapplicata, affermando che i condomini “proprietari di autorimesse e di botteghe”, che non usufruiscono dell'accesso condominiale ma solo di accessi autonomi, devono concorrere alle spese comuni per l'illuminazione delle scale e dell'androne, in quanto anch'essi possono accedere in casi eccezionali al tetto o ad altre strutture per rimuovere situazioni di pericolo (Cass. Civ., Sez. II, 06.06.1977, n. 2328; C. App. Civ. Milano, Sez. I, 09.10.1987, n. 1983; Trib. Civ. Bologna, Sez. I, 04.04.1997, n. 798; C. App. Civ. Milano, Sez. I, 03.07.1992, n. 1219).

            Le decisioni giurisprudenziali del tenore di quelle citate hanno suscitato critiche da parte di operatori del diritto che non le hanno ritenute pienamente condivisibili, laddove ha invece suscitato commenti positivi perfino una sentenza di un Giudice di Pace, con  la quale è stato revocato un decreto ingiuntivo opposto da un condomino che era stato gravato, con delibera dell'assemblea condominiale, a pagare le spese per l'uso dell'ascensore, pur abitando al piano terreno e non avendo alcun motivo o interesse ad usufruire di tale impianto condominiale (v. Sent. G.d.P. Catania 21.12.2005, confermata  da Cass., Sez. II, 18.09.2012, n. 15638).

            Il Giudice di Pace ha correttamente applicato l'art. 1123 c.c., osservando che a fronte di un impossibile  uso di un impianto condominiale, consistente nel fatto che il condomino reclamante abitava al piano terreno, era ingiusto gravare il medesimo di spese condominiali diverse da quelle di manutenzione straordinaria dell'impianto.

            A ben intendere, dunque, anche le decisioni giurisprudenziali che hanno imposto la partecipazione alle spese condominiali relative alla manutenzione dell'androne, delle scale e dell'ascensore condominiali devono essere lette ed intese nel senso che tutti coloro i quali risultano comproprietari di una qualsiasi struttura condominiale, pur non facendone uso normale al pari degli altri condomini, sono comunque tenuti a partecipare alle spese di conservazione della stessa, e dunque alle spese straordinarie; è invece ingiusto gravare quei condomini delle spese di illuminazione e di pulizia delle scale e dell'androne condominiale, nonché di manutenzione ordinaria dell'ascensore, nella piena consapevolezza che essi non hanno mai fatto uso né hanno motivo di fare uso di tali strutture (ascensore, androne, scale).

            Ad avviso di chi scrive, la confusione interpretativa delle norme in materia di ripartizione delle spese condominiali e dell'addebito delle stesse ai condomini di unità immobiliari servite esclusivamente da accessi autonomi sta nel fatto che non viene dato rilievo alla distinzione tra le spese di manutenzione straordinarie, necessarie per la conservazione di tutte le strutture condominiali, e le spese di uso di tali strutture: nel primo caso, essendo tutti gli impianti e le strutture condominiali di proprietà comune, tutti i condomini sono tenuti a partecipare alle spese, ovviamente straordinarie, per la loro manutenzione, sulla base dei millesimi di loro comproprietà; nel secondo caso, solo chi ha diritto ed interesse all'uso di taluni impianti o strutture o servizi condominiali è tenuto a partecipare pro quota, ossia nella proporzione prevista dall'art. 1123 c.c., alle spese d'uso.

            Infine, allo scopo di contribuire ad evitare ulteriori controversie nella ripartizione delle spese condominiali a carico di condomini che usufruiscono esclusivamente di accessi autonomi, è raccomandabile ai costruttori di edifici condominiali di precisare, nei rispettivi regolamenti, di quali servizi e di quali aree comuni hanno diritto di usufruire anche i proprietari di unità immobiliari site al piano terreno con accessi autonomi, ovvero la loro esclusione dall'uso di talune strutture e taluni servizi.

Avv. Michelangelo Mucciaccio

Lo Studio Legale Avv. Michelangelo Mucciaccio, situato in Bologna Via Nazario Sauro n. 2, si occupa  del risarcimento danni di qualsiasi natura e causa (malasanità, responsabilità contrattuale, responsabilità oggettiva del custode, sinistri stradali, sinistri aeronautici e navali, responsabilità del datore di lavoro), ed è particolarmente attento alla corretta interpretazione della legge in altri settori del diritto civile, penale ed amministrativo, avendo il suo titolare anche svolto attività di insegnamento di diritto pubblico e privato, nonché di diritto aereo, in istituti aeronautici.