La risoluzione anticipata del contratto di locazione

Il contratto di locazione è un documento che contiene tutte le informazioni necessarie a stabilire le condizioni per cui un locatario affitta un immobile al locatore. La sua compilazione è molto importante per le parti coinvolte perché proprio al suo interno vengono trascritte tutte le clausole ed in caso di dubbi o inadempimenti potrà essere impugnato per risolvere eventuali disguidi.

Tra queste informazioni vi è specificato anche un dato molto importante, ovvero, il tempo di durata di un contratto. Ma cosa succede se una delle due parti si trova nella situazione di dover rescindere anticipatamente? La legge prevede che il contratto di locazione può essere rescisso in anticipo rispetto alla data indicata nel contratto stesso. Ovviamente bisogna fare le opportune distinzioni in quanto il contratto può essere rescisso consensualmente o per volere di una delle due parti. Va però detto che in questi casi è sempre il conduttore ad essere più tutelato.

Cosa contiene il contratto di locazione

Come già anticipato, il contratto di locazione è un documento necessario per regolamentare le condizioni secondo le quali un locatore mette in affitto un immobile. Cosa molto importante è che dal momento della stipula, si hanno trenta giorni di tempo per registrare il contratto di locazione presso l’Agenzia delle Entrate. Bisogna infatti ricordare che la mensilità che si percepisce mensilmente genera reddito ed è quindi soggetta a tassazione. La registrazione del contratto di locazione quindi permette al locatore di pagare le dovute tasse; il conduttore, invece, potrà avvalersi degli sgravi fiscali sulla dichiarazione dei redditi che sono previsti in questi casi.

Oltre ai dati delle due parti che intervengono nel contratto e tutti i dati riguardanti l’immobile, nel contratto di locazione deve essere specificata anche la durata che, secondo legge, non ha un limite minimo (è possibile affittare un immobile anche solo per una settimana) mentre non può superare i trent’anni.

Nel caso in cui il contratto di locazione abbia una durata non superiore ai trenta giorni, non vi è la necessità di registrarlo.  

La risoluzione consensuale

Sebbene nel contratto venga indicata la data di scadenza, sia per il locatario, sia per il conduttore vi è la possibilità di revocare il contratto. Se il contratto viene risolto consensualmente da entrambe le parti, allora non vi saranno particolari iter da seguire; semplicemente si dovranno seguire le regole presenti sul sito dell’agenzia delle entrate per regolamentare l’aspetto fiscale.

Il recesso anticipato del conduttore

Come detto all’inizio, in caso di recesso anticipato del contratto di locazione, la parte ad essere più tutelata è il conduttore. Egli, infatti, è l’unico ad avere la possibilità di rescindere il contratto in anticipo avvalendosi di un’apposita clausola contenuta all’interno del contratto: in presenza di gravi motivi il conduttore può, in qualsiasi momento, sciogliere il contratto; unico vincolo è comunicare al locatore la decisione presa almeno sei mesi prima dalla data in cui si vuole porre fine al contratto.

Nel caso in cui il conduttore non dovesse rispettare tali tempistiche, sarà costretto a pagare al locatore sei mensilità anche nel caso in cui dovesse lasciare anticipatamente l’immobile; dovrà inoltre dare un risarcimento al locatario in quanto danneggiato da una risoluzione anticipata del contratto. Inoltre, sempre se il conduttore non dà il preavviso di sei mesi, il locatario potrà rinnovare il contratto alle stesse condizioni.

Quindi, nel caso in cui il conduttore dovesse trovarsi in difficoltà, basta che comunichi sei mesi prima la decisione di voler rescindere il contratto; in questo caso non vi saranno conseguenze di alcun tipo.

Va fatta una piccola precisazione: a causa della pandemia sono stati tanti coloro i quali non sono riusciti a pagare l’affitto e proprio per questo motivo sono state introdotte delle regole per tutelare chi si trova in difficoltà.

La situazione è invece un po’ più complessa se a voler rescindere anticipatamente il contratto è il locatore.

Il recesso anticipato da parte del conduttore 

Il locatore, infatti, può rescindere anticipatamente il contratto solo in determinate situazioni, come ad esempio la facoltà di usufruire egli stesso dell’immobile.

Anche in questo caso vi sono ovviamente delle tempistiche da rispettare. È necessario che egli comunichi 6 mesi prima dalla scadenza del contratto se si tratta di immobili destinati ad uso abitativo; le tempistiche si allungano e possono arrivare anche a 18 mesi se l’immobile è invece destinato ad attività commerciale.

Quando il locatore recede alla prima scadenza del contratto

Si ha un caso particolare se il locatore decide di rescindere il contratto alla prima scadenza. In questo caso, infatti, il contratto può interrompersi solo in casi specificati dalla legge art. 3, comma 1, l. n. 431/1998.

In questo caso le motivazioni del quale il locatario può avvalersi possono essere le seguenti:

• nel caso in cui intende utilizzare l’immobile per uso personale destinandolo ad abitazione o ad attività commerciale;
• nel caso in cui intende destinare l'immobile all'esercizio di attività pubbliche che abbiano finalità sociali o assistenzialistiche; in questo caso il proprietario dovrà offrire al conduttore un altro immobile;
• nel caso in cui l’appartamento in questione sia inagibile e per cui ha necessità di essere ristrutturato o, addirittura, demolito;
• nel caso in cui il conduttore non abiti in modo continuo nell’immobile senza che vi sia un motivo plausibile;

Qualsiasi sia la motivazione, il locatario dovrà comunque rispettare le tempistiche previste dalla legge.

Adempimenti economici e fiscali

Quando il contratto viene rispettato pienamente e semplicemente alla scadenza non lo si rinnova, non vi sono spese o particolari iter da seguire. Lo scioglimento anticipato del contratto di locazione, invece, comporta per entrambe le parti delle uscite da sostenere.

Nel caso del conduttore, se è vero che può lasciare l’abitazione in qualsiasi momento, è anche vero che dovrà versare al locatore la mensilità dei sei mesi previsti dalla legge come tempo minimo per comunicare al proprietario la volontà di lasciare l’immobile. Va poi ricordato che il locatore, al momento della stipula del contratto, è tenuto a versare al locatore una caparra che funge da indennizzo; il locatore, nel caso in cui dovesse riscontrare dei danni nell’immobile, non è tenuto a restituirla.

Spesa che invece grava su entrambe le parti è invece la tassa di registro che va versata sia dal locatore sia dal conduttore all’Agenzia delle Entrate nel caso di recesso anticipato dal contratto di locazione. Tale tassa è a carico del locatore che, comunque, potrà rivalersi sul conduttore che quindi ne dovrà pagare la metà.

Infine, qualora il contratto venga interrotto per inadempienza del conduttore, il locatore avrà diritto al risarcimento dei danni causati dall’interruzione anticipata del contratto.