Usucapione: cos’è e come funziona

In quest’articolo ci occuperemo di un particolare tipo di acquisto, l’usucapione. Magari vi sarà capitato di sentir parlare qualcuno che ha acquistato qualcosa mediante l’usucapione senza dover uscire un soldo.

 

A grandi linee sappiamo tutti di cosa si tratta: dopo vent’anni di possesso, si acquista a titolo originale la res in questione. Ma sarà così semplice come sembra?

 

Capiamo bene di cosa si tratta e come funziona.

 

Cos'è l'usucapione e dopo quando interviene

L’usucapione è una modalità di acquisto a titolo originario disciplinata nell’articolo 1158 eseguenti del Codice civile. Quando si acquista una proprietà a titolo originario significa che se ne diventa il primo proprietario, indipendentemente dal diritto di un precedente soggetto. Tale proprietà si ottiene di diritto se il possesso si è protratto per un determinato periodo di tempo. Questi i tempi ordinari: per gli immobili si tratta di 20 anni mentre per beni mobili gli anni sono 10.

 

Se in presenza di particolari condizioni, l’usucapione per gli immobili può intervenire anche dopo 10 anni. In questo caso si tratta di usucapione abbreviato.

 

La prova del possesso continuo e ininterrotto: fondamentale per ottenere l’acquisto mediante usucapione

Fino ad ora il concetto di usucapione è molto semplice da capire: se si esercita possesso su un bene in modo continuato per 10 o 20 anni, allora si ha il diritto di proprietà.

 

A questo punto la domanda sorge spontanea: come si fa a dare prova di aver esercitato il possesso su un determinato bene per il tempo necessario per ottenere l’acquisto mediante usucapione?

 

Proprio la prova del possesso è uno dei punti fondamentali della normativa in quanto si va ad intaccare un diritto cardine del nostro ordinamento, quello della proprietà.

 

Per ottenere il diritto di proprietà è necessario, anche attraverso testimonianze, fornire una prova rigorosa che permetta una constatazione della data effettiva in cui si è iniziato ad esercitare il possesso su un determinato bene.

 

I requisiti del possesso

Da quello che abbiamo detto finora, si evince che sono due i requisiti che bisogna avere per avvalersi dell’usucapione, ovvero, il tempo e il possesso ed entrambi devono essere, come appena detto, rigorosamente dimostrati.  

 

Per quanto riguarda il tempo, abbiamo già accennato alle tempistiche anche se queste possono variare a seconda dei casi.

 

Parliamo adesso del possesso, anzi, di come questo viene esercitato sulla proprietà.

 

Innanzitutto, è bene specificare che deve trattarsi di possesso e non di detenzione. Ciò significa che non ci deve essere un comportamento equivoco di chi esercita il possesso poiché lo fa con l’intenzione di attuare un'attività corrispondente all'esercizio del diritto di proprietà sul bene a differenza di chi detiene una proprietà: in questo caso il detentore non ha affatto la volontà di esercitare poteri sulla res a nome proprio.

 

Un esempio che fa meglio capire il concetto di tenzione è il contratto di locazione: in questo caso vi è una detenzione esercitata sulla titolarità di un diritto personale di godimento, ma non ci si reputa proprietari dell’immobile.

 

È inoltre fondamentale che il possesso deve essere pacifico, non clandestino e continuo ed ininterrotto nel tempo.

 

Come si può notare, nella definizione di usucapione ricorre frequentemente il termine “uso continuo e ininterrotto”. Ciò significa che l’esercizio del possesso deve essere costante durante tutto il tempo necessario per poter ottenere la proprietà, e non occasionale.

 

Usucapione ordinaria e usucapione abbreviata

Secondo il Codice civile, articolo 1158, si parla di usucapione ordinaria quando si esercita il possesso su un bene immobile in modo continuato per vent’anni.

 

L’articolo 1161 stabilisce un tempo minimo di 10 anni per i beni mobili a patto che il possesso non sia stato esercitato in malafede. In quest’ultimo caso le tempistiche si eguagliano a quelle dell’usucapione sui beni immobili.

 

Sia che si tratti di beni immobili, sia che si tratti di beni mobili, trascorse le tempistiche appena viste, il possesso cambia in diritto di proprietà.

 

Come già accennato, in determinate situazioni le tempistiche possono accorciarsi. Nel caso di beni immobili, ad esempio, l’articolo 1159 del C.C. prevede un tempo di dieci anni nel caso in cui il possesso viene esercitato in buona fede, " in forza di un titolo che sia idoneo a trasferire la proprietà e che sia stato debitamente trascritto". In questi casi si para di usucapione abbreviato.

 

Alcune particolarità

Se le tempistiche standard sono di 10 anni per i beni mobilie di 20 per i beni immobili, è bene precisar che vi sono delle particolarità che, come già detto poco sopra, possono far accorciare o aumentare notevolmente i tempi. È questo il caso se il possesso viene esercitato su un bene mobile in malafede. In questo caso per poter acquistare il bene non sono più necessari 10 anni ma ben 20.

 

Il caso contrario è invece rappresentato dai terreni agricoli. Questo tipo di bene immobile viene considerato una species peculiare per cui si può usufruire dell’usucapione abbreviata che prevede un tempo di 5 anni per le piccole proprietà rurali. Vi sono però delle caratteristiche che tale terreno deve avere. Innanzitutto, deve essere presente nel catasto dei terreni agricoli ed essere destinato quindi ad attività agricola. Inoltre, deve avere un reddito dominicale che non superi 180,76€.

 

In caso di comproprietà di un bene

Cosa succede quando una proprietà ha due o più proprietari? In questo caso uno dei comproprietari può usucapire la proprietà in modo esclusivo del bene comune ma, ovviamente, dovrà rispettare i requisiti visti fino ad ora. Ciò significa che dovrà esercitare il possesso in modo continuo ed ininterrotto per 10 o 20 anni, a seconda che si tratti di un bene mobile o immobile e dovrà manifestare l’intenzione di ottenere la proprietà. Il possesso dovrà essere esercitato in modo esclusivo, senza che l’altro comproprietario possa godere del bene, quindi escludendo totalmente il compossesso.

 

È bene ricordare che il tutto deve avvenire in modo pacifico e alla luce del sole.

Per esempio, nel caso del lastrico solare di un palazzo con più proprietari, non basta usufruirne in modo esclusivo: è necessario che sia chiara l'intenzione di entrare in pieno possesso del lastrico solare comune, ad esempio bloccandone l'accesso a terzi con un lucchetto ed il tutto in modo pacifico.

 

È possibile usucapire anche il lastrico solare di un condominio. Il condomino che decide di ottenere la piena proprietà del lastrico dovrà dimostrare che per 20 non solo nessuno dei condomini ha voluto usufruire dell’area comune ma che erano anche impossibilitati in quanto 20 anni prima era stato messo un lucchetto e nessuno aveva la chiave per aprirlo. Ciò significa che non è possibile occupare clandestinamente per ottenere l’acquisto di una proprietà con usucapione. In questi casi, ovviamente, si sta commettendo un reato.

 

Va comunque specificato che, nonostante la proprietà esclusiva del lastrico solare sia di un solo condomino, come da questo svolge comunque l'importante funzione di copertura utile a tutti gli appartamenti. Quindi in caso di lavori di manutenzione, la ripartizione delle spese condominiali riguarda tutti i condomini.  

 

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