Lavori condominiali e disagi: si può citare il condominio?

Abitare in un condominio ha sicuramente  i suoi vantaggi, come gli spazi comuni riservati ai soli condomini, adibiti a piccoli parchi giochi o ad aree parcheggio o, semplicemente ad aree verdi. La gestione delle varie problematiche è delegata a professionisti che si occupano di gestire ogni aspetto, sollevando da impegni i condomini. Vi sono però anche aspetti negativi: non mancano disguidi con gli altri condomini che, spesso e volentieri, si traducono in vere proprie liti: basta una radio ad alto volume, il mancato rispetto di alcune regole, come il non fumare nella scala, per causare un animato alterco.
Inoltre, cosa da non dimenticare e da non sottovalutare, è che non ci si può svincolare dall’obbligo di contribuire nel caso ci fosse la necessità di fare dei lavori nelle aree comuni. Queste, infatti, possono essere fruite da tutti i condomini che quindi non possono sottrarsi in caso di lavori.
E a proposito di lavori, cosa succede se la ristrutturazione di un condominio dovesse in qualche modo disturbare la vita familiare quotidiana? Se i lavori sono di breve durata si può anche soprassedere, ma nel caso di lavori che richiedono un certo periodo di tempo i disagi non sono pochi.
Rumori, polvere e operai che, per forza di cose, si ritrovano a lavorare in un ambiente privato possono risultare elementi di grande disturbo.
In questi casi, è possibile citare il condominio chiedendo un risarcimento?

I lavori di ristrutturazione: un fastidio non di poco conto

Tra i lavori più invadenti vi sono sicuramente quelli che riguardano la facciata dell’edificio. Per eseguirli, infatti, deve essere montata un’impalcatura che, per forza di cose, va ad invadere uno spazio privato come il balcone di casa. Gli operai, inoltre, si ritrovano a lavorare proprio dietro le porte degli appartamenti, situazione disagevole per loro ma, soprattutto, per chi dentro l’appartamento ci abita. Insomma, questo tipo di lavoro, seppur necessario, comporta un grande disagio nelle ore diurne.
Altro aspetto che non va trascurato è il rischio di intrusione: i ponteggi, infatti, facilitano l’intromissione di individui poco raccomandabili che, così, hanno la possibilità di raggiungere i piani più alti senza alcun problema.
Citazioni da parte di condomini al condominio proprio per queste motivazioni sono state numerose. Ma quando è possibile citare il condominio? E quando questo è responsabile?

Furto dalle impalcature: il condominio è responsabile?

Come già detto, i ladri sono molto facilitati dalla presenza delle impalcature: grazie a queste, infatti, chiunque può raggiungere anche i piani più alti ed accedere dal balcone, senza rischiare di cadere nel vuoto. Insomma, purtroppo le impalcature rappresentano un incentivo per i topi d’appartamento.
Se un’abitazione dovesse subire un furto proprio per la presenza di impalcature, è possibile attribuire la responsabilità al condomino? La risposta è sì ma vi devono essere delle condizioni, ovvero, che non siano state adottate le misure di precauzione per tutelare la sicurezza dei condomini.
Ovviamente vi sono dispositivi che la ditta appaltatrice può installare per ostacolare in qualche modo questi individui ma hanno un costo extra; se il condomino, proprio per risparmiare, decide di non installare tali dispositivi, la ditta non può essere presa in causa; se, invece, il condominio aveva espressamente richiesto l'installazione di dispositivi antifurto che, però, la ditta appaltatrice ha deciso di non installare, questa può essere citata. In una situazione del genere anche il condominio ha le sue responsabilità perché, evidentemente, non ha vigilato sull’operato della ditta.

Disagi causati da polvere e rumori

Inutile a dirsi che in una ristrutturazione importante della facciata di un condominio, un aspetto che crea non poco disagio è il pulviscolo che deriva dai lavori. La presenza di polvere e anche dei rumori che inevitabilmente si producono, impediscono ai condomini di aprire le finestre per il ricircolo d’aria.
Inoltre gli operai per forza si ritrovano a lavorare proprio davanti alle aperture; è facile immaginare quanto una situazione simile sia poco piacevole, sia per l’operaio che senza volerlo si trova ad invadere la privacy del condomino, sia per gli abitanti dell’appartamento che si ritrovano estranei praticamente sull’uscio di casa.
Va però detto che se i lavori devono essere eseguiti, i condomini devono dimostrare un minimo di tolleranza. E proprio di atteggiamento tollerante parla l’art. 843 del Codice civile che sancisce la possibilità da parte degli operai di entrare nella proprietà privata (come, ad esempio, i balconi) per poter svolgere il proprio lavoro. Chiaramente si parla di necessità quindi gli operai sono tenuti a rispettare la privacy e la proprietà dei condomini.
Anche per quanto riguarda eventuali danni vi sono delle tolleranze: la produzione di rumore o di pulviscolo è inevitabile e la richiesta di danni può avvenire se vengono superati determinati limiti che vengono valutati di caso in caso dal giudice.
Se durante l’esecuzione dei lavori dovessero verificarsi danni alla proprietà di un condomino, questo avrà il diritto di chiedere i danni. È ovvio che i danni provocati alla proprietà privata o i forti disagi causati durante la vita quotidiana devono essere provati da chi li subisce. Dunque, per riconoscere al condomino il diritto all’indennità per la limitazione del proprio diritto di proprietà esclusiva, occorre che vi sia la prova tangibile di una lesione alla propria consistenza patrimoniale. Stesso discorso va fatto anche in relazione all’affermata diminuzione di luminosità, oltre che di arieggiamento dei locali.

Danni causati alle attività commerciali

Spesso e volentieri i portici di un palazzo ospitano in affitto numerose attività commerciali. Il condominio, in quanto locatore, è tenuto a mantenere le botteghe in perfetto stato, in modo che i commercianti possano svolgere la loro attività. Nel caso di lavori alla facciata, l’installazione di un’impalcatura è d’obbligo. Inevitabilmente questa andrebbe a coprire le insegne o, addirittura, le vetrine di queste attività, andandole a rendere meno visibili ai passanti. Una situazione simile potrebbe quindi comportare una perdita dei clienti che si traduce in mancati guadagni.
In questi casi i commercianti possono richiedere un risarcimento al condominio. Ad esempio, se il locale è in affitto, il commerciante può richiedere una diminuzione del canone di locazione.

Gestire al meglio un condominio

Vi è un’intera branca del diritto privato che si occupa proprio dei rapporti tra condominio, condominio e terzi (come, ad esempio, i commercianti in affitto), il diritto condominiale.
Proprio per la complessità di situazioni come quella di cui vi abbiamo parlato nei paragrafi precedenti, i condomini sono solitamente gestiti da professionisti. Non mancano figure come gli avvocati condominiali che grazie alla loro conoscenza delle norme contenute all’interno del diritto condominiale, possono evitare il sorgere di contrasti.