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Il Contratto di locazione: la guida completa

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Quando si affitta un immobile è necessario stipulare un contratto di locazione. Questo, infatti, è di fondamentale importanza sia per il locatore, sia per il conduttore; con il contratto di locazione le due parti pattuiscono gli elementi fondamentali quali il canone di locazione, la durata e tutto ciò che permette ad entrambi di potersi tutelare (caparra, modalità di pagamento, ecc…). Vi sono diverse tipologie di contratto di locazione e alcuni elementi possono cambiare anche in base agli accordi presi tra locatore e il conduttore (ovvero colui che prende in affitto l’immobile), salvo che questi vadano contra legem; se, infatti, il contratto di locazione contiene delle clausole tali da non rispettare la legge vigente, il contratto risulta essere nullo.  Differenze a parte, in generale vi sono degli aspetti che sono comuni a tutti i contratti di locazione, indipendentemente dalla tipologia. Questi elementi sono: la data di stipula, le generalità delle parti, l’identificazione del bene, il canone e, infine, la durata del contratto.

 

Andiamo a vedere questi questi elementi per capire bene come compilare correttamente un contratto di locazione.

 

La registrazione e la stipula

Una fase fondamentale è sicuramente la registrazione del contratto di locazione.

 

Ogni contratto di locazione che superi una durata di 30 giorni deve essere registrato presso l’agenzia delle entrate dal locatore o dal conduttore e questo perché il ricavo che si ha dall’affitto di una casa è soggetto a tassazione in base al regime prescelto. Ricordiamo anche che chi paga un affitto può usufruire di un rimborso IRPEF pari al 19%. Sebbene possa sembrare che è il solo locatario ad avere vantaggi dalla registrazione di un contratto di locazione, tale documento in realtà va a tutelare anche chi affitta un immobile: il locatore, infatti, potrà impugnare il contratto nel caso in cui l’inquilino non rispetti gli accordi pattuiti (come nel caso dello sfratto per morosità).

 

Come dicevamo, la registrazione presso l’agenzia delle entrate deve essere fatta entro 30 giorni dalla data di decorrenza del contratto, a meno che questo non superi la durata di 30 giorni; in quest’ultimo caso non vi è la necessità di registrarlo.

 

Per stipula si intende il momento in cui entrambe le parti firmano il documento. La stipula può avvenire nella stessa data di decorrenza del contratto o anche dopo; in quest’ultimo caso, rimane invariato il tempo massimo di 30 giorni per la registrazione del contratto che fa fede sempre e comunque alla data di decorrenza.

 

Affinché un contratto di locazione sia valido è necessario identificare le parti coinvolte nel contratto. Quindi, sia il locatore, sia il locatario, dovranno inserire dettagliatamente tutte le loro generalità. I dati richiesti sono: nome e cognome o, nel caso si tratti di un’azienda, ragione sociale, luogo e data di nascita, indirizzo di residenza (o sede sociale), codice fiscale o partita iva.

 

I dati del bene immobile

Se è necessario identificare le parti coinvolte nel contratto, lo stesso deve essere fatto con l’immobile. L’identificazione del bene immobile che viene affittato è un elemento fondamentale nel contratto di locazione, al cui interno devono essere specificati tutti i dati che permettano di indentificarlo.

 

I dati dell’immobile che devono essere specificati sono:

  • il comune nel quale l’immobile è ubicato, con annessi dati catastali;
  • indirizzo e, nel caso di appartamenti, deve essere specificato anche scala e piano;
  • i locali che compongono l’immobile ed eventuali pertinenze;
  • l’uso per cui l’immobile viene affittato.

Va anche detto che, qualora l’immobile dovesse presentare un abuso edilizio, il contratto rimane valido sia nel caso in cui il locatore mette per iscritto tale situazione, mettendone quindi a conoscenza il locatore; sia nel caso in cui, pur non informando il locatario, l’abuso non compromette l’utilizzo dell’immobile.

 

Ricordiamo infatti che il contratto di locazione non ha a che vedere con la regolamentazione dell’abitazione; la sua funzione è quella di far sì che chi percepisce un reddito dalla locazione paghi le tasse.  

 

Il canone di locazione

Elemento cruciale di un contratto di locazione è sicuramente il corrispettivo, ovvero, la somma che il locatario dovrà corrispondere al locatore.

 

La determinazione del canone di locazione è a completa discrezione delle due parti coinvolte: saranno loro a prendere accordi riguardo la somma da pagare.

 

Sul contratto viene indicata anche la cadenza con cui il locatario dovrà versare il corrispettivo al locatore ed anche in questo caso la scelta è presa da entrambe le parti coinvolte. Essi, infatti, potranno convenire che l’affitto dovrà essere pagato mensilmente, annualmente o con un anticipo.

 

Inoltre, è necessario indicare anche le voci di cui si compone il corrispettivo dovuto. Oltre al canone mensile, infatti, potrebbero esserci spese accessorie come, ad esempio, le spese condominiali, spese per le utenze, come acqua, luce e gas o la tassa sui rifiuti, o spese di altro tipo che, appunto, devono essere riportate sul contratto di locazione.

 

Il canone di locazione potrà subire anche degli aggiornamenti; il più delle volte si tratta di aumenti che, ovviamente, dovranno essere registrati così da pagare le tasse proporzionalmente all’entrata.

 

La durata del contratto

Elemento fondamentale che serve a tutelare le parti coinvolte è la durata del contratto.

 

Secondo l’articolo 1573 del Codice civile, la durata massima di un contratto di locazione non deve superare trent’anni; non viene invece indicata una durata minima ed infatti è possibile affittare un immobile anche per una sola settimana e, come già detto, in questo caso non vi è la necessità di trascrivere il contratto.

 

Chiaramente vi sono delle regole che permettono di poter sciogliere anticipatamente il contratto anche se vi sono delle tempistiche da rispettare. In questo caso è soprattutto il locatore a dover comunicare con largo anticipo di voler rescindere dal contratto. Nel caso in cui si tratti di un immobile ad uso abitativo, il conduttore deve essere informato almeno sei mesi prima dalla scadenza del contratto. Quando invece si parla di attività commerciali, le tempistiche aumentano fino anche a 18 mesi di anticipo.  

 

Altri elementi del contratto

Vi sono altri elementi che permettono di definire in modo dettagliato il contratto di locazione, in modo che entrambe le parti possano riferirsi sempre a questo in caso di dubbi o per far valere i propri diritti.

 

Uno di questi, ad esempio, è la caparra, ovvero una cauzione che il conduttore versa al locatore per sopperire ad eventuali danni causati. Solitamente si tratta di una somma pari a due o tre mensilità che deve essere consegnata al locatore al momento della stipula del contratto.  Nel caso in cui non dovesse essere necessario utilizzare la caparra, questa verrà restituita per intero al locatario una volta che il contratto sarà scaduto e non più rinnovato.

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